Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Ипотека
Как продать ипотечную квартиру и купить другую

Сегодня, как и осенью 2008-го, многие заемщики, митинги которых мы наблюдали под стенами Центробанка и перед отделениями некоторых банков, озабочены тем, как продать ипотечную квартиру. Поступать таким образом их заставляет неспособность возвращать долг. Вместе с тем есть и такие, кто намерен продать недвижимость с целью приобретения новой и более просторной. По оценкам экспертов, подобные операции занимают в общем объеме продаж не более 11—13%.

Потенциальным покупателям не стоит радоваться: рассчитывать на скидку не приходится. Зато есть возможность подобрать вариант, наиболее подходящий с точки зрения расположения квартиры.

Риелторы отмечают, что сделки купли-продажи реализуются без особых сложностей. Основные требования к ним:

  • легитимность;
  • чистые документы (правоустанавливающие);
  • прозрачность.

О чем нельзя забывать, перед тем, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке — согласие кредитора. Сообщив банку обо всех без исключения деталях предстоящей продажи, можно надеяться на получение разрешения от него.

Возможные трудности с реализацией имущества

Нет ни одного закона или подзаконного акта, дающего право банковской организации запретить продажу недвижимости. Однако у нее имеется немало средств, которые не дают сделке состояться. Впрочем, практика показывает, что честному заемщику бояться нечего.

Требования, выдвигаемые кредитором

Когда клиент, у которого возникли сложности с возвратом займа на жилье, сообщает о намерении продать недвижимость, кредитно-финансовая организация выдвигает следующие требования:

  • проведение расчетов происходит под полным контролем финорганизации;
  • сумма, которую получит продавец, должна покрывать остаток задолженности по кредиту;
  • заемщик не имеет доступа к деньгам, вырученным от продажи (в процессе реализации сделки их помещают в ячейку. Доступ сюда имеет исключительно банковский представитель).

Два способа продажи

Представители российских банков не делают секрета из того, как продать ипотечную квартиру и купить другую (если на это, конечно, останутся деньги). Более того, они сами озвучивают схемы, которые позволят реализовать недвижимость и погасить долг перед кредитором.

Способ продажи №1. Квартира реализуется непосредственно из-под залога. То есть, снятие обременения не происходит. Даже после госрегистрации купли-продажи, недвижимость продолжает выступать обеспечением по договору займа.

Фактически имеет место ситуация, когда обязанности от продавца переходят покупателю. Проще говоря, он становится владельцем (будущим, естественно) не только жилья, но также и штрафных санкций, наложенных кредитно-финансовой организацией. Хорошо, что ненадолго.

По факту завершения расчетов задолженность гасится, а лицо, купившее недвижимость, получает документы, благодаря которым можно снять обременение. Чтобы сделать это, необходимо обратиться в Росреестр.

Способ продажи №2. Накануне сделки банковская организация снимает обременение с квартиры. Риски в данном случае высоки. Однако если в реализации квадратных метров кредитор заинтересован не меньше должника, то придется идти на них. Подстраховаться получается с использованием аккредитива безотзывного типа. При этом продавец наперед соглашается (акцептирует) списание денег, поступивших от покупателя, в счет погашения долга по займу.

30 апреля 2016, 17:27
519 0

Комментарии